Prelazione del confinante - Prelazione e pluralita' di confinanti
Notizie legali-fiscali

Sulla prelazione del confinante (Il Contadino agosto 1999)

L'art. 8 della legge 590/65, come modificata con la legge 817/71, stabilisce, tra l'altro, che il diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti coltivatori diretti. Ai fini della prelazione sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento od al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame. Altrettanto importante è definire il concetto di proprietà del confinante e capire se il diritto è estensibile ai familiari. La Cassazione, con sentenza del 26 marzo 1999 n. 2896, interviene ancora in materia agraria, escludendo che i diritti di prelazione e di riscatto possano essere riconosciuti a coloro che coadiuvano il soggetto titolare degli stessi nella coltivazione del fondo, sul presupposto che, anche qualora fosse configurabile un'impresa familiare ai sensi dell'art. 230 bis del codice civile, questa avrebbe comunque rilevanza puramente interna. Ne consegue che l'esercizio del diritto di prelazione del proprietario confinante non sarebbe estensibile ai componenti dell'impresa familiare coltivatrice; non risultando applicabile l'art. 48 della legge sui contratti agrari (che riguarda l'impresa familiare coltivatrice) al caso in esame alla Suprema Corte, "mancando un rapporto agrario tra il promittente alienante e il prelazionante. Infatti la disciplina dell'impresa familiare coltivatrice si riferirebbe, sotto il profilo oggettivo, ai soli rapporti di colonia parziaria, di affitto ed in generale ad ogni rapporto agrario intercorrente tra il concedente del fondo e la famiglia coltivatrice. La conseguenza è che, unicamente nei casi in cui sussiste un rapporto agrario tra concedente e famiglia coltivatrice, ciascun componente (nel caso in cui non vi sia stata la nomina di un rappresentante) può agire per l'esercizio della prelazione agraria. Pertanto solo l'art. 48 della legge 203/82 avrebbe dato rilevanza esterna alla famiglia coltivatrice, nell'ambito di un rapporto agrario, mentre uguale rilevanza esterna non potrebbe invece essere riconosciuta, per la prevalente dottrina e giurisprudenza, all'impresa familiare di cui all'art. 230 bis, nella quale andrebbero distinti un aspetto interno (costruito dal rapporto associativo del gruppo familiare quanto alla regolamentazione dei vantaggi economici di ciascun partecipante), ed un aspetto esterno (nel quale ha rilevanza la figura del familiare imprenditore, effettivo gestore dell'impresa). Nella fattispecie, quindi, l'unico soggetto titolare del diritto di prelazione era il proprietario - coltivatore e non i propri familiari, anche nell'eventualità sussistesse una impresa familiare, in quanto lo stesso titolare non è legittimato a trasferire il diritto di prelazione a questi altri soggetti familiari, i quali, rispetto all'istituto della prelazione, rimangono terzi. Perciò tenendo presente le finalità della prelazione del proprietario coltivatore confinante (vale a dire di aumentare le dimensioni dell'impresa agricola esistente già su un fondo di proprietà), nell'ipotesi in cui il fondo in questione venga trasferito ad un terzo (anche con il consenso del prelazionante) si verifica il venir meno del suddetto specifico interesse, privilegiato dal legislatore, con la conseguente nullità del contratto di acquisto, avendo le norme sulla prelazione e sul riscatto carattere di ordine pubblico, poste a tutela degli scopi sociali e di politica agraria ed economica perseguite dal legislatore.

Prelazione e pluralita' di confinanti (ll Contadino dicembre 1998 - dott. M. Gianpiccolo)

In tema di prelazione, il diritto cioè di essere preferito in caso di vendita di fondi rustici le controversie sono numerose e spesso cruenti, perché gli interessati che sottendono sono molto rilevanti. In assenza di affittuari (o mezzadri) sul fondo posto in vendita, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto, proprietario dei terreni confinanti. Questo non deve essere venduto, a sua volta, fondi nei biennio precedente (per un imponibile superiore a 1.000 lire) e deve aver coltivato il proprio terreno negli ultimi due anni direttamente o con l'aiuto dei familiari. Nel caso di una pluralità di confinanti con il fondo rustico posto in vendita, il relativo diritto spetta a ciascuno di essi, con la conseguenza che, ove si verifichi una situazione di conflittualità da parte di più pretendenti la decisione spetta al giudice. Infatti, sempre che tutti abbiano i requisiti richiesti, il giudice deve accordare la preferenza a colui che, indipendentemente dalla superficie posseduta, dimostri la migliore attitudine a concretare le finalità perseguite per legge. Ciò sta a significare che, tra i tanti confinanti aventi diritto, sarà preferito quello che risulterà portare, attraverso l'acquisto del fondo alla costituzione di un'unità poderale produttiva più efficiente delle altre, dal punto di vista tecnico ed economico. Con la prelazione, infatti, la legge si prefigge l'obiettivo di fare un certo riordino fondiario, con l'accorpamento di più fondi separati, e così creare unità produttive più valide tecnicamente ed economicamente. Nel dare la prevalenza all'uno o all'altro confinante, il giudice deve prescindere dalla priorità temporale dell'iniziativa degli stessi, come anche dalle eventuali preferenze espresse dal venditore. Gli elementi utili sono invece l'entità e le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l'esuberanza della forza di lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul terreno offerto in vendita, nonché la stabilità nel tempo, che l'azienda da incrementare può assicurare. Il giudice può anche tenere conto dell'esito di queste indagini e si ritiene essere consentito, ma solo ove il terreno offerto in vendita sia costituito da una pluralità di poderi o di unità produttive funzionalmente autonome, anche un accorpamento per porzioni distinte in favore di più confinanti. Quando invece si presenti un fondo strumentalmente unitario e comunque costituisca un'unica unità produttiva idonea, non si può procedere da parte di più confinanti, all'esercizio congiunto del diritto di prelazione. Questa opera in favore di uno soltanto di essi, e compete al giudice stabilire quale debba essere preferito. Diversamente quindi da quanto avviene nel caso di una pluralità di affittuari sul fondo di vendita, per i quali è espressamente prevista la possibilità di esercizio congiunto della prelazione, nel caso di più confinanti, ciascuno deve esercitare il suo diritto, separatamente dagli altri, senza peraltro avere alcun onere di comunicazione reciproca. Su questi temi ormai la giurisprudenza si è consolidata ed uniformata. E' quindi da escludersi quanto avveniva in passato e cioè l'insorgenza di uno stato di comunione tra tutti i confinanti che avevano invocato il diritto di prelazione. Il proprietario che intende vendere un fondo agricolo deve quindi stare molto attento a come si comporta in presenza del diritto di prelazione da parte di più confinanti. In questo caso, la legge prevede che a ciascuno sia notificata , con lettera Raccomandata A.R., copia del preliminare di vendita. Ogni uno poi, se lo ritiene opportuno, potrà esercitare il diritto disgiuntamente dagli altri. Qualora tale notifica non sia inviata, il confinante può intraprendere un'azione di riscatto, purché avvenga entro un anno dalla trascrizione della vendita al libro fondiario.